Pour faire face à l’urgence écologique et climatique, le gouvernement a adopté, le 8 novembre 2019, la loi Energie-Climat qui s’inscrit dans la continuité de l’Accord de Paris.
Celle-ci définit les objectifs de la politique énergétique de la France et les modalités de mise en œuvre, notamment pour atteindre la neutralité carbone d’ici 2050.
Le texte de loi porte sur quatre axes principaux :
Le secteur immobilier est notamment concerné par l’objectif de lutte contre les logements énergivores. En effet, l’habitat représente un cinquième des émissions de gaz à effet de serre en France, et pour cause, on estime que 4,8 millions de logements sont considérés comme « passoires thermiques » dont près de 1,7 million en locatif privé.
Jusqu’à présent, les efforts étaient notamment portés par l’immobilier neuf dont les constructions doivent respecter de nombreuses normes environnementales.
En revanche, dans l’immobilier ancien, peu de contraintes portent sur les propriétaires qui doivent seulement transmettre, lors de la location ou de la vente de leur bien, des informations sur les performances énergétiques du logement.
La loi Énergie-Climat imposera désormais des mesures en vue de réduire les logements énergivores (classes F et G) en favorisant la rénovation énergétique.
L’objectif étant que l’ensemble des logements considérés comme « passoires thermiques » soient rénovés d’ici dix ans.
Afin de parvenir à l’objectif fixé, la loi Énergie-Climat prévoit plusieurs mesures incitatives auprès des propriétaires, avec diverses échéances, pour qu’ils puissent anticiper les travaux à mener.
À partir du 1er janvier 2021, les propriétaires bailleurs de logements dont la consommation énergétique est égale ou supérieure à 331 kWh par m² et par an (= classés F ou G), ne pourront pas augmenter leur loyer lors de la remise en location de leur bien.
La loi Énergie-Climat leur imposera, au préalable, d’effectuer des travaux de rénovation énergétique afin de passer en-dessous de ce seuil.
Le propriétaire peut demander une participation financière au locataire lorsqu’il effectue des travaux de rénovation énergétique pour « contribution au partage de l’économie de charges ». Cependant, à partir de 2021, cette contribution pourra être demandée uniquement si les travaux permettent de sortir de l’état de logement énergivore.
Lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier, il est actuellement obligatoire de joindre le diagnostic de performance énergétique du logement.
Dès 2022, il sera également obligatoire d’annexer au DPE, un audit énergétique pour les biens considérés comme énergivores (consommation égale ou supérieure à 331 kWh/m²/an), dès lors qu’ils sont mis à la vente ou à la location.
Cet audit devra comprendre :
À compter du 1er janvier 2022, il sera obligatoire de faire figurer sur les annonces immobilières de vente et de location, les dépenses théoriques d’énergie et ce, quelle que soit la classe énergétique du bien.
Ces dépenses seront également mentionnées dans le DPE et le contrat de location.
À noter : tout manquement à cette obligation d’affichage dans les annonces immobilières par un professionnel, est passible d’une amende pouvant atteindre 37 500 € et 2 ans de prison.
À partir de janvier 2022, si le bien présente une consommation énergétique supérieure au seuil de 331 kilowattheures, l’annonce immobilière, ainsi que les actes (location et vente), devront préciser l’obligation d’effectuer des travaux pour respecter ce seuil au 1er janvier 2028.
La loi Énergie-Climat prévoir également de revoir la notion de logement décent afin d’intégrer un critère supplémentaire : la performance énergétique du logement.
Ainsi, à partir de janvier 2023, les logements ne respectant pas le seuil de consommation énergétique par m² et par an (seuil encore non défini), seront qualifiés de logements indécents.
Pour rappel, le bailleur a obligation de mettre à disposition du locataire un logement décent. En cas de manquement à cette obligation, le locataire est en droit d’exiger la mise en conformité du logement et donc, dans ce cas précis, la réalisation de travaux de rénovation.
À partir de janvier 2028, la consommation énergétique des logements ne devra plus dépasser le seuil maximal fixé à 330 kWh par m² et par an.
Autrement dit, les propriétaires auront pour obligation de réaliser des travaux de rénovation pour atteindre, a minima, la classe E du DPE, sans quoi ils s’exposeront à des sanctions (celles-ci seront définies à partir de 2023).
À noter également, en cas de mise en vente ou location, les logements dont la consommation dépassera ce seuil seront considérés comme « énergivores » et devront mentionner dans les annonces immobilières mais aussi dans les actes de vente ou location, leur non-respect de ce seuil obligatoire.
Des exceptions à l’obligation de travaux sont toutefois prévues pour :